“대구는 정말 미분양 도시일까? 지역별로 보면 해답이 보인다”
✅ ‘미분양=위험’이라는 공식은 이젠 달라졌다
한동안 대구=미분양 도시라는 이미지가 강하게 굳어 있었다.
2022년~2023년, 전국에서 가장 많은 미분양 아파트가 몰렸던 지역이 바로 대구였고,
정부가 ‘미분양 관리지역’으로 대구 전역을 지정할 만큼 공급 과잉이 심각했기 때문이다.
하지만 2024년 하반기부터 공급 속도 조절 + 착공 연기 + 분양가 인하 등의 조치가 이어지면서
2025년 현재는 미분양 물량이 지역별로 확연하게 갈리는 양상을 보이고 있다.
일부는 여전히 해소되지 않았지만, 핵심 입지나 인기 단지에서는 미분양이 거의 없거나 완판에 가까운 곳도 많다.
이번 포스팅에서는 대구의 지역별 미분양 현황을 구체적으로 분석하고,
어디가 위험하고 어디가 오히려 기회인지를 판단할 수 있도록 데이터를 정리해본다.
📊 대구 전체 미분양 현황 요약 (2025년 3월 기준)
구군별미분양 세대 수추세특징
| 달서구 | 약 900세대 | ↓ 감소 | 구도심 구축 밀집, 신축 수요 한정 |
| 동구 | 약 1,300세대 | → 정체 | 신암·신서혁신·방촌 일부 해소 |
| 북구 | 약 2,000세대 | ↑ 증가 | 태전·국우·복현 등 분양물량 몰림 |
| 수성구 | 100세대 미만 | 완판 | 인기지역, 실거주 수요 강함 |
| 중구 | 약 400세대 | ↓ 감소 | 뉴타운 재개발 중심 단지 중심 |
| 서구 | 약 700세대 | → 정체 | 비선호 구축 지역 위주 |
| 달성군 | 약 2,300세대 | ↑ 여전히 과잉 | 테크노·현풍 분양 집중 |
📌 대구 전체 미분양 물량: 약 7,500세대 내외
👉 2023년 말 대비 약 35% 감소했지만, 달성·북구 중심의 국지적 미분양은 여전
📍 지역별 핵심 포인트 분석
① 달성군 – 아직도 공급 과잉의 진원지
- 테크노폴리스·현풍·유가읍 일대 신축 아파트 미분양 다수
- 광역 교통망(산업선, BRT) 확정 이후 반등 기대감 있지만,
- 단기적으로는 수요 회복 속도 느림
🔎 저가 분양 단지는 실거주자 관심 증가 중
② 북구 – 태전·국우·복현 일대 집중
- 국우지구 및 복현지구 신축 아파트 분양 지속 중
- 엑스코선 수혜 기대 지역이지만, 실입주 수요가 부족해 미분양 발생
- 브랜드·중소형 평형은 소진 빠름 / 대형·비브랜드 위주 잔여 많음
📌 향후 교통 개선 시 반등 여지 있음
③ 수성구 – 미분양 ‘제로’에 가까운 지역
- 고산·범어·황금·만촌 등 인기 생활권은 모두 완판
- 고분양가 이슈에도 실거주·학군 수요가 견고
✅ 신규 분양 시 오히려 청약 경쟁률 높음
④ 중구 – 중심 입지지만 공급 적은 편
- 재개발 위주 분양으로 소형 실수요 단지 중심 완판
- 일부 주상복합 고분양 단지에서 미분양 잔여 있음
🔍 입지 좋은 곳은 빠르게 해소되고 있음
⑤ 동구·서구 – 구축 위주 + 입지별 편차 존재
- 방촌·신암은 구축 위주 수요 강함 → 신축 분양은 잔여
- 서구는 전통적 비선호 지역 → 매수세 회복 느림
📌 가격 인하 전략으로만 해소 가능성 있음
📈 투자자 & 실수요자 전략 포인트
구분판단 기준추천 접근 전략
| 실수요자 | 입지 + 분양가 + 교통 개선 여부 | 수성구는 신규 청약 or 전세 대체 매수 |
| 투자자 | 미분양 잔여 + 분양가 인하 단지 | 북구·달성군 저가 단지 중심 '선별적 접근' |
| 단기 수익 | 불가 | 실거주 or 장기 접근 전제 필요 |
| 향후 기대지역 | 북구(엑스코선), 달성(산업선) | 교통 기반 성장 예상, 시간 필요 |
✅ 대구는 '전체 과잉'이 아니라 '국지 과잉'이다
2025년 현재 대구의 미분양 문제는 도시 전체 문제가 아니라, 특정 지역에 집중된 문제다.
✅ 수성구처럼 완판되고 가격 회복 중인 곳도 있고,
❌ 달성군처럼 공급이 과도하고 수요가 느린 곳도 분명히 있다.
따라서 ‘대구는 위험하다’는 인식보다
“어느 지역이 문제이고, 어느 지역이 기회인지”를 구분하는 게 핵심이다.
📌 미분양이 많다고 무조건 나쁜 건 아니다.
📌 제대로 분석하면 가격 협상 기회이자 미래 성장 입지 선점 타이밍이 될 수도 있다.