“사기 전에 허락부터 받아야 하는 땅, 왜 그런 걸까?”
- 거래량이 살아 나지 않아 해제 했지만, 거래량일 늘자 다시 지정한 지정한 토지거래허가제!!!
- 토지거래허가제는 왜 지정되는거며, 왜 필요한지 알아보도록 하자!
✅ 내 땅을 사는데 허가가 필요하다고?
보통은 아파트나 빌라, 단독주택처럼 집을 살 땐 매도자와 매수자 간 계약만 성사되면 거래가 이루어진다.
하지만 토지를 살 때는 상황이 조금 다를 수 있다.
바로 **‘토지거래허가제’**라는 제도가 작동되기 때문이다.
토지거래허가제는 정부나 지자체가 투기 우려가 있거나 개발 압력이 큰 지역에 대해 토지 거래를 제한하는 제도로,
지정된 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 매입하려면 관할 구청장의 허가를 반드시 받아야 한다.
허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 되며, 심지어 형사처벌까지 받을 수 있다.
이번 포스팅에서는 토지거래허가제가 무엇인지,
왜 생겼는지, 어떤 지역에 적용되는지,
그리고 실수요자와 투자자는 어떤 점을 주의해야 하는지를 하나하나 살펴본다.
① 토지거래허가제란? 제도 개요부터 정리
토지거래허가제란, 일정 지역 내 토지를 거래할 때
국가 또는 지자체의 사전 허가를 받아야만 계약이 유효해지는 제도야.
이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 근거하여 시행되며,
**‘투기적 거래 억제’, ‘계획적 개발 유도’, ‘지방 균형 발전’**을 목적으로 도입된 제도야.
📌 주요 특징:
- 지정 지역 내에서 일정 면적 이상 토지를 거래할 경우 허가 필요
- 허가 없이 계약을 체결하면 → 무효
- 허위 목적 사용 시 → 허가 취소 + 원상회복 명령 + 형사처벌 가능
② 어떤 지역이 지정되나? (토지거래허가구역)
토지거래허가제가 적용되는 지역은 국토교통부 또는 시·도지사가 지정하며,
대부분 다음과 같은 경우에 지정돼:
| 개발 기대가 높은 지역 | 3기 신도시 예정지, 정비사업 후보지, 역세권 복합개발지 등 |
| 투기 수요 급증 지역 | 가격이 급등하거나 다수의 외지인 거래가 발생한 곳 |
| 공공개발 예정 지역 | 공공택지, 산업단지, 유통단지 예정지 |
📍 최근 지정 사례:
- 서울 강남구 압구정동, 성수동
- 경기 광명시 뉴타운 일대
- 하남 교산 신도시, 고양 창릉지구
- 인천 계양, 남양주 왕숙 등 3기 신도시 예정지
③ 허가가 필요한 면적 기준은?
토지 유형에 따라 허가가 필요한 최소 면적 기준이 달라.
이건 매입자 본인의 ‘매입 면적’ 기준이고, 아래 면적 이상이면 허가 대상이야.
| 주거지역 | 18㎡ 이상 |
| 상업지역 | 20㎡ 이상 |
| 공업지역 | 50㎡ 이상 |
| 녹지지역 | 100㎡ 이상 |
| 농지·임야 | 100㎡ 이상 (일부 지역은 200㎡ 이상) |
👉 실거주 목적으로 소형 대지 일부만 사는 경우엔 면제 가능성 있지만,
기본적으로는 관할 구청에 사전 확인 필수야.
④ 실수요자는 허가 받을 수 있나?
결론부터 말하면, 가능하다!
단, “실수요자임을 증명”해야 해.
📌 예를 들어:
- 주거용 토지를 사는 경우 → 실제 거주 예정임을 증빙해야 허가 가능
- 상업용지 매입 → 사업계획서 등 제시 필요
- 농지 매입 → 농업 경영 계획서 + 실경작 의사 입증
허가 후 2년간은 전매 제한되며,
용도 외 사용 시 허가 취소 + 계약 무효 + 과징금 부과될 수 있어.
✅ 실수요자는 철저히 계획을 세우고, 사전 상담을 통해 진입하는 것이 안전해.
✅ 투기 억제 수단이자 실수요 검증 장치
토지거래허가제는 부동산 투기를 막기 위한 제도지만,
그 이면에는 도시의 개발과 인구 유입 흐름을 조절하기 위한 장치로도 작용하고 있어.
실수요자라면 허가 절차는 다소 번거롭지만, 투명하고 계획적인 사용 목적을 갖고 있다면 큰 제약은 없다.
반면, 목적 없는 매입, 단기 전매, 법인 우회 등은 철저히 제한되므로 투자자는 각별한 주의가 필요하다.
📌 요약:
- 계약 전 → “토지거래허가구역 여부” 꼭 확인
- 허가대상 → 면적 기준, 용도에 따라 다름
- 실수요 → 목적 입증 가능 시 허가 OK
- 투자자 → 장기 보유 외에는 진입 매우 까다로움