토지 용도에 따른 건폐율, 용적률, 층수 규정
1. 개요
토지를 개발하거나 건축물을 신축할 때, 각 토지 용도에 따라 **건폐율(건축면적 비율)**과 용적률(총 바닥면적 비율) 그리고 층수 제한이 적용됩니다. 이는 도시 계획 및 건축법에 따라 도시 공간의 효율적 이용과 쾌적한 환경 조성을 위해 정해진 규제입니다.
건폐율과 용적률은 건축법 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 의해 결정되며, 각 지자체 조례에 따라 세부적인 조정이 이루어질 수 있습니다.
2. 건폐율과 용적률의 개념
- 건폐율(Building Coverage Ratio, BCR): 대지 면적에 대한 건축면적(건물이 지면에 닿는 부분)의 비율
- 예) 대지 면적이 100㎡이고, 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 50%
- 용적률(Floor Area Ratio, FAR): 대지 면적에 대한 연면적(모든 층의 바닥 면적 합)의 비율
- 예) 대지 면적이 100㎡이고, 연면적이 200㎡라면 용적률은 200%
- 층수 제한: 해당 용도지역에서 건축할 수 있는 최대 층수
3. 토지 용도에 따른 건폐율, 용적률, 층수 제한
다음은 일반적으로 적용되는 건폐율과 용적률 기준입니다. 다만, 지역별 조례나 지구단위계획 등에 따라 다를 수 있습니다.
용도지역건폐율(%)용적률(%)층수 제한
| 주거지역 | 건폐율 | 용적률 | 층수제한 |
| 전용주거지역 | 50~60 | 100~250 | 제한 있음 |
| 일반주거지역 | 50~70 | 100~300 | 제한 있음 |
| 준주거지역 | 70 | 400 | 제한 없음 |
| 상업지역 | |||
| 중심상업지역 | 90 | 1500 | 제한 없음 |
| 일반상업지역 | 80 | 1300 | 제한 없음 |
| 근린상업지역 | 70 | 900 | 제한 없음 |
| 유통상업지역 | 80 | 1100 | 제한 없음 |
| 공업지역 | |||
| 전용공업지역 | 70 | 250 | 제한 없음 |
| 일반공업지역 | 70 | 350 | 제한 없음 |
| 준공업지역 | 70 | 400 | 제한 없음 |
| 녹지지역 | |||
| 보전녹지지역 | 20 | 80 | 제한 있음 |
| 생산녹지지역 | 20 | 80 | 제한 있음 |
| 자연녹지지역 | 20 | 100 | 제한 있음 |
4. 층수 제한 기준
아래 표는 일반적인 기준이며, 지역에 따라 조례나 도시계획 규정에 의해 달라질 수 있습니다.
용도지역층수 제한비고
| 주거지역 | ||
| 전용주거지역 | 3~5층 이하 | 고층 아파트 불가, 단독·다세대 주택 중심 |
| 일반주거지역 | 7~25층 이하 | 1·2종: 저층, 3종: 고층 가능 |
| 준주거지역 | 제한 없음 | 상업적 용도 가능, 고층 건물 가능 |
| 상업지역 | ||
| 중심상업지역 | 제한 없음 | 초고층 건물 가능, 주거 가능 |
| 일반상업지역 | 제한 없음 | 고층 건물 가능, 주거 가능 |
| 근린상업지역 | 10~15층 이하 | 저층 상업시설 중심, 주거 일부 허용 |
| 유통상업지역 | 제한 없음 | 물류·유통 중심, 초고층 가능 |
| 공업지역 | ||
| 전용공업지역 | 5~7층 이하 | 주거 및 상업시설 불가 |
| 일반공업지역 | 7~10층 이하 | 일부 상업시설 가능 |
| 준공업지역 | 10~15층 이하 | 상업·주거 일부 가능 |
| 녹지지역 | ||
| 보전녹지지역 | 2층 이하 | 환경 보호 목적, 건축 제한 |
| 생산녹지지역 | 3층 이하 | 농업·축산 시설 위주 |
| 자연녹지지역 | 4층 이하 | 제한적 개발 허용 |
| 기타 특수 지역 | ||
| 개발제한구역(그린벨트) | 1~2층 이하 | 개발 제한, 일부 예외 허용 |
| 경관지구 | 지역별 상이 | 조망권 보호 목적 |
| 역사문화보존지역 | 5층 이하 | 문화재 보호 목적 |
5. 층수 제한을 결정하는 주요 요인
층수 제한은 단순히 용도지역뿐만 아니라, 아래 요소들에 의해 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.
- 일조권 사선제한(건축법 제61조)
- 주거지역에서는 북쪽 방향 건물의 높이 제한을 두어, 인접 건물의 일조권을 보호합니다.
- 5층 이상 건물은 1층 높이당 일정 거리 이상을 이격해야 함.
- 조망권 및 경관 보호
- 주요 문화재나 자연경관이 있는 지역에서는 층수 제한이 더 엄격하게 적용될 수 있습니다.
- 예) 서울 한강변 건축물 층수 제한: 35층 이하 (지구단위계획에 따라 다름)
- 지구단위계획에 따른 추가 규제
- **특정 지역(예: 재개발·재건축 지역, 신도시, 상업 밀집 지역)**은 별도의 지구단위계획을 통해 층수를 제한할 수 있습니다.
- 예) 강남·여의도 등 일부 지역의 경우 초고층 허용, 일부 주거지는 35층 이하 제한.
- 도로 너비에 따른 층수 제한(건축법 제60조)
- 좁은 도로(폭 6m 이하)에서는 고층 건물을 지을 수 없으며, 도로 폭이 넓을수록 층수 제한이 완화됩니다.
- 특수 지역 제한
- 공항 주변(비행 안전구역), 군사보호구역, 교육시설 보호구역 등에서는 고층 건물이 제한될 수 있습니다.
- 예) 인천공항 근처는 45m 이하(약 15층) 제한.
6. 층수 제한 확인 방법
층수 제한은 국토교통부와 각 지방자치단체의 조례 및 도시계획에 따라 다를 수 있으므로, 다음과 같은 방법으로 확인 가능합니다.
- 국토교통부 '토지이용규제정보서비스' 활용
- http://luris.molit.go.kr
- 해당 필지의 용도지역, 용적률, 건폐율, 층수 제한 확인 가능
- 해당 지자체 건축과 문의
- 해당 필지가 속한 시·군·구청 건축과에서 층수 제한을 포함한 건축 허가 기준 확인 가능
- 지구단위계획 확인
- 재개발·재건축 지역 및 신도시의 경우 지구단위계획을 확인해야 층수 제한 여부를 알 수 있음
7. 추가 고려사항
- 건축법 및 지구단위계획 반영
- 위 표는 기본적인 기준이며, 특정 지역에서는 도시계획조례, 지구단위계획 등에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
- 건축물 용도에 따라 다름
- 예를 들어, 같은 일반주거지역이라도 아파트, 단독주택, 상가주택 등 건물 용도에 따라 적용 기준이 다릅니다.
- 지방자치단체 조례 확인 필요
- 각 지자체에서 조례로 별도의 기준을 정하는 경우가 많으므로 해당 지역의 건축 관련 조례를 확인해야 합니다.
- 층수 제한 예외 사항
- 특별건축구역, 공공주택특별법 등에 따라 일부 지역은 층수 제한이 완화될 수 있습니다.
8. 결론
토지 개발과 건축을 진행할 때, 해당 지역의 용도지역을 확인한 후 건폐율, 용적률, 층수 제한을 고려해야 합니다. 또한, 법률뿐만 아니라 각 지자체의 조례와 지구단위계획을 반드시 검토하여 최적의 건축 계획을 세우는 것이 중요합니다.
📌 Tip:
만약 특정 지역의 정확한 건폐율과 용적률을 확인하고 싶다면, 해당 지자체의 건축과나 국토교통부의 "토지이용규제정보서비스"를 활용하는 것이 좋습니다.