✅ “같은 서울인데, 왜 어떤 지역은 회복이 빠를까?”
2024년 하반기부터 서울 아파트 시장이 바닥을 찍고 점차 반등하고 있다는 건 이미 시장 참여자라면 다 알고 있는 사실이다.
하지만 모든 지역이 동시에, 균등하게 회복하는 것은 아니다.
누군가는 벌써 고점을 회복했거나 근접했고,
다른 누군가는 여전히 20% 이상 낮은 가격에서 움직이고 있다.
이 차이는 단순한 지역 인기 문제가 아니다.
회복률 차이는 투자 타이밍, 자금 운용 전략, 실수요자의 매수 시점까지 결정짓는 핵심 요소다.
이번 글에서는 서울 각 지역의 전고점 회복률을 비교 분석하고,
그 속에 숨겨진 의미와 투자 인사이트를 자세히 파헤쳐보겠다.
📊 회복률이 빠른 지역 TOP 5 – ‘실수요+호재’가 만든 회복력
| 용산구 | 한남동 | 95~100% | 재건축+고급 주거지 수요 지속 |
| 송파구 | 잠실동 | 92~97% | 잠실5단지 기대감+학군 수요 |
| 강남구 | 도곡동 | 90~95% | 래미안대치팰리스 등 고급 브랜드 |
| 마포구 | 아현동 | 88~93% | 마포래미안푸르지오 중심 회복 |
| 성동구 | 성수동 | 85~90% | 성수전략정비구역 개발 호재 |
🔍 공통점:
- 실수요자들이 선호하는 브랜드 신축 비중 높음
- 학군·직주근접 등 확실한 수요층 존재
- 정비사업 또는 고급화 이슈로 기대심리 유지
- 거래량 회복도 빠름 (2025년 3월 기준)
📉 회복률이 느린 지역 TOP 5 – ‘수요 공백’과 ‘공급 부담’의 그림자
| 중랑구 | 면목동 | 65~70% | 전고점 버블+공급 확대 부담 |
| 은평구 | 불광동 | 67~72% | 정비사업 지연+출구전략 매물 많음 |
| 도봉구 | 창동 | 66~71% | GTX-B 수혜 불확실성+노후도 |
| 동대문구 | 장안동 | 68~73% | 노후화 단지 밀집, 거래 정체 |
| 관악구 | 봉천동 | 70~75% | 저가 입지 인기 저하+유휴단지 많음 |
🔍 공통점:
- 고점 당시 버블 강했던 지역
- 정비사업 추진 단지지만 속도 느림
- 입주물량 급증하거나 전세 수요 약한 곳
- 2025년 현재 거래량 회복 속도도 상대적으로 느림
📌 회복률 차이가 시사하는 투자 인사이트
1. 🔁 심리적 저항선 돌파가 가능한 지역 vs 아닌 지역
고점 회복이 빠른 지역은 ‘과거 고점’에 대한 저항선이 거의 사라졌거나, 이미 돌파 시도 중이다.
즉, 다시 신고가를 만들 가능성까지 열려 있다는 뜻이다.
반대로 회복이 느린 지역은
고점 가격이 ‘심리적 매도 시점’으로 작용하면서
회복을 스스로 가로막고 있는 구조다.
2. 📉 전세가율의 회복 속도와도 연결됨
전세가율이 빠르게 회복되는 지역은
매수 수요 유입이 빠르고,
갭투자 진입도 가능하기 때문에 시세도 따라 올라가기 쉬움.
📊 예시
- 아현동 전세가율: 2024년 말 54% → 2025년 3월 62%
- 면목동 전세가율: 2024년 말 59% → 2025년 3월 57% (오히려 하락)
3. 🏗️ 정비사업의 ‘속도’가 시세 회복을 좌우
단순히 정비구역이 있다는 사실보다,
사업의 진행 속도가 빠른 지역이 시세 회복도 빠름.
성수동, 아현동, 잠실5단지는 실제로 건축심의, 조합설립 등의 속도가 시장에 반영된 사례임.
✅ 회복률은 곧 미래 상승 여력과 직결된다
2025년 현재 서울 아파트 시장은
“누가 먼저 올라가느냐”가 아니라
“누가 끝까지 못 오르느냐”를 구분하는 구간이다.
전고점 회복률은 단지의 건강성과 회복 탄력성의 지표다.
회복이 빠른 곳은 투자 안정성 측면에서 우위에 있고,
느린 곳은 ‘저점 매수’ 타이밍을 노릴 수 있는 곳이기도 하다.
그러나 단순히 느리다고 무조건 싸다고 들어가면 위험하다.
‘회복 속도 + 거래량 + 입주 물량 + 정비사업 속도’를 종합적으로 분석한 후 진입해야 한다.