“지금 어디가 반등했고, 어디가 여전히 눌려 있을까?”
✅ 전고점 회복률, 지금 가장 강력한 투자 기준이 되다
서울 아파트 시장이 다시 반등의 흐름을 타고 있다.
2023~2024년의 거래절벽과 고금리 조정기를 지나,
2025년 들어 금리 인하 기대감과 전세 회복 흐름이 동시에 나타나면서
서울 부동산 시장은 '바닥을 확인한 이후의 구간'에 진입한 모습이다.
하지만 시장이 반등했다고 해서 모든 지역이 동일하게 회복하는 것은 아니다.
어디는 전고점을 거의 회복했고,
어디는 여전히 고점 대비 20% 이상 저평가된 상태다.
그 차이를 알기 위해선 바로 **‘전고점 회복률’**을 기준으로 서울 전체를 비교해보는 것이 필요하다.
이번 포스팅에서는 서울 25개 자치구의 전고점 대비 회복률을 지도처럼 한눈에 볼 수 있게 정리하고,
지금 진입 타이밍으로 유리한 지역과 이미 반등이 진행 중인 지역을 구분해보자.
🗺️ 서울 25개구 회복률 분류 (2025년 4월 기준)
✅ 기준
- 전고점: 2021년 하반기~2022년 상반기 최고가 기준
- 회복률: 2025년 3월~4월 실거래가 기준 평균 회복 수준
- 참고 지표: 실거래가, KB시세, 네이버 부동산, 국토부 실거래 등록 추세
🟩 1군 – 전고점 회복률 90% 이상 (회복 완료 or 근접 지역)
지역대표 동회복률(%)특징
| 강남구 | 도곡·개포 | 93~98 | 고급 실수요, 브랜드 신축 |
| 송파구 | 잠실·문정 | 91~95 | 재건축 대장지 + 학군 |
| 용산구 | 한남·이촌 | 94~99 | 한강 조망·초고가 시장 |
| 마포구 | 아현 | 90~93 | 마포래미안푸르지오 중심 |
| 성동구 | 성수·금호 | 88~92 | 정비사업 + 직주근접 |
✅ 특징
- 실거주 수요 강함
- 정비사업·역세권·학군 등 핵심 프리미엄 요건 충족
- 거래량도 빠르게 회복됨
🟨 2군 – 회복률 75~89% (회복 중간 구간, 상승 여지 있음)
지역대표 동회복률(%)특징
| 양천구 | 목동 | 85~88 | 재건축 기대감 존재 |
| 광진구 | 자양 | 80~85 | 중소형 아파트 강세 |
| 서초구 | 반포 외곽 | 82~87 | 고가 매물 제한적 회복 |
| 중구 | 신당 | 78~83 | 전세 회복 기반 |
| 영등포구 | 당산·문래 | 79~84 | 직주근접+신축 강세 |
| 강서구 | 마곡 | 77~81 | 신축 위주 회복세 |
✅ 특징
- 전세가 빠르게 회복 중
- 고점 매물 소화 단계
- 실수요자 움직이기 시작
- 일부 단지는 신고가 근접 중
🟥 3군 – 회복률 60~74% (회복 지연 지역, 저점 매수 구간)
지역대표 동회복률(%)특징
| 노원구 | 상계·중계 | 70~74 | 저가 구축 밀집 |
| 도봉구 | 창동·방학 | 65~70 | GTX 기대감만 존재 |
| 관악구 | 봉천 | 68~72 | 정비사업 속도 느림 |
| 은평구 | 녹번·불광 | 67~71 | 정비 호재 있지만 수요 분산 |
| 강북구 | 미아 | 66~70 | 전세가 약세 지속 |
| 중랑구 | 면목 | 64~68 | 수요 회복 더딤 |
✅ 특징
- 전고점 대비 20~30% 하락 유지 중
- 저가 단지 중심이거나 수요 회복 늦음
- 거래는 서서히 늘지만 호가 저항 강함
📈 회복률 지도로 본 투자 전략 요약
🟩 1군 지역 투자 포인트
- 안정성과 상승률 모두 확보된 곳
- 실거주+투자 복합 목적 추천
- 전세가율 회복 + 프리미엄 단지 선점 타이밍
🟨 2군 지역 투자 포인트
- 지금이 진입 적기
- 실거래가 반등 중이며, 저항 돌파 가능성 있음
- 갭투자·갈아타기 수요 집중 예상
🟥 3군 지역 투자 포인트
- 단지 선별형 저점 매수
- 단기보단 중장기 전략
- 전세 회복 + 정비사업 속도 관찰 필요
✅ 회복률은 지금 시장의 온도차를 보여주는 리트머스다
2025년 현재 서울 아파트 시장은 이미 회복된 지역, 회복 중인 지역, 아직 눌려 있는 지역이 뚜렷하게 갈리고 있다.
이는 단순한 인기의 문제가 아니라
전세가율, 수요 회복 속도, 공급 압력, 정비사업 추진력 등 복합적 요인이 만들어낸 차이다.
따라서 지금은
▶ 회복률이 빠른 지역에서 안정성을 확보하거나,
▶ 회복률이 낮지만 확실한 개선 요인이 있는 지역에 선제 진입하는 전략이 핵심이다.